购房全流程攻略

从看房到签合同的极度细化指南

保定长城大街和七一东路交叉口路北

帕克湾小区

预算: 67万元 (首付20万+贷款47万)

购房三阶段总览

1

实地看房核查

房屋本身、小区环境、产权核实

2

价格谈判准备

财务评估、市场调研、策略制定

3

合同条款审查

价款支付、税费承担、违约责任

预算明细

20万

首付款

47万

贷款金额

67万

总房价

其他费用预算

税费约1.5万元

中介费约1.3万元

装修预留 10-15万元

总计预算 80-85万元

一、实地看房"笔记"式核查清单

房屋本身核查（白天）

户型空间核查

• 携带激光测距仪（精度±1.5mm）和卷尺
• 对照购房合同附图及实测面积报告
• 测量每个房间的实际尺寸
• 重点关注客厅、主卧、厨房、卫生间、阳台

采光通风核查

• 晴天上午10点和下午3点检查
• 计算窗地比，一般建议不低于1:7
• 检查通风效果，感受空气流通
• 评估楼间距影响（≥1:1.2）

硬伤排查

• 使用空鼓锤检查墙面，单处空鼓超0.04㎡需整改
• 检查墙面是否有明显裂缝
• 地面平整度检查，缝隙≤3mm为合格
• 门窗密封胶条检查，用打火机测试密封性

房屋本身核查（晚上）

照明系统检查

• 检查房屋内的灯光布局是否合理
• 测试各房间照明亮度
• 检查楼道、电梯间照明情况
• 观察小区公共区域照明是否充足

噪音源识别

• 测试室内噪音（白天≤55分贝，夜间≤45分贝）
• 注意中央空调冷却塔（55-65分贝）
• 检查水泵房噪音（60-70分贝）
• 观察是否有广场舞、卡拉OK等扰民活动

安全状况评估

• 观察小区门禁系统是否正常运行
• 检查楼栋单元门是否能正常关闭
• 观察小区内是否有保安巡逻
• 检查电梯夜间运行是否正常

小区环境与邻里核查

物业管理核查

• 检查小区公共区域是否干净整洁
• 观察保安人员数量和巡逻频率
• 查看监控摄像头覆盖范围
• 了解公共设施维护情况

停车设施核查

• 了解小区车位数量与住户数量比例
• 了解车位租金或售价
• 观察是否有乱停乱放现象
• 晚上看房时观察停车位紧张程度

电梯运行状况

• 电梯运行是否平稳，有无异响
• 平层误差是否≤5mm
• 应急呼叫装置是否畅通
• 年检报告是否在有效期内

产权核实核查

房产证信息核对

• 查看产权证原件，核实房屋地址
• 核对产权人姓名、身份证号
• 检查房屋性质：商品房、房改房等
• 确认房屋面积、户型与实际情况是否相符

土地性质核查

• 出让土地：可以自由交易，拥有完整产权
• 划拨土地：交易时可能需补缴土地出让金
• 2025年上半年全国二手房交易中约85%为出让土地

权利限制状况核查

• 核查是否存在抵押、查封等限制
• 确认是否存在共有权人
• 检查是否存在居住权、租赁权等他项权利
• 查询是否有产权纠纷或诉讼记录

二、价格谈判前的准备工作

财务状况评估

贷款基本信息

2025年11月LPR利率：
1年期LPR为3.0%
5年期以上LPR为3.5%

公积金贷款：
首套房5年以上2.6%
二套房3.075%

商业贷款：
首套房最低3.01%-3.15%
二套房3.6%-5.82%

贷款审批条件

• 年龄要求：22-60岁之间
• 收入证明：需覆盖月还款额的2倍以上
• 银行流水：需要连续6个月的工资流水

小区同户型成交价

两室户型（约90㎡）

最低价： 62.5万元

最高价： 74.6万元

平均价： 70-75万元

三室户型（120-140㎡）

价格范围： 105-121万元

均价： 8,500-9,300元/㎡

价格走势分析

帕克湾小区2025年房价相对稳定，近3个月价格波动不大。2025年5-10月均价稳定在13,000元/㎡。

价格谈判策略

价格区间设定

理想价：62-65万元

满意价：65-68万元

底线价：70万元

砍价筹码整理

• 墙面空鼓（每处可作为1000-2000元砍价理由）
• 渗水痕迹（严重渗水可作为5000-10000元砍价理由）
• 管道老化（需要更换可作为3000-5000元砍价理由）
• 停车位紧张（可作为3000-5000元砍价理由）

议价空间预估

• 一般议价空间为挂牌价的8%-12%
• 房屋有明显质量问题：可砍10-15%
• 市场行情低迷：可砍8-10%
• 卖方急需用钱：可砍10-12%

三、签合同前的条款审查

价款与支付条款审查

总价款确认

房屋总价： 67万元整

定金： 2-3万元

首付款： 20万元（含定金）

贷款金额： 47万元

尾款： 1-2万元

支付时间节点

• 定金支付：合同签订当日
• 首付款支付：银行贷款审批通过后5个工作日内
• 贷款支付：银行放款至监管账户
• 尾款支付：交房当日

税费承担条款审查

税费明细

契税（买方）： 6,700元

个人所得税（卖方）： 6,700元

增值税及附加（卖方）：满两年免征

印花税（双方各半）： 168元

交易手续费（双方各半）：约540元

登记费（买方）： 80元

特别提醒：确认房屋是否满两年、卖方是否唯一住房，明确约定交易过程中产生的所有税费按照国家规定各自承担。

户口迁出条款审查

户口现状确认

要求卖方在合同中明确户口情况，包括户主、配偶、子女等所有登记人员信息，并承诺信息真实无误。

迁出时间约定

明确约定："出卖人应在不动产权证书转移登记完成之日起30日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成所有户口迁出手续"。

保证金条款

建议预留5万元作为户口迁出保证金，在出卖人完成户口迁出并经买受人书面确认后，于10个工作日内无息返还。

违约责任条款审查

卖方违约责任

• 拒绝过户：买方有权解除合同，卖方应返还已收房款并按总房款20%支付违约金
• 逾期交房超过30日：买方有权解除合同，卖方返还已收房款并支付20%违约金
• 隐瞒产权瑕疵或共有权纠纷：买方有权解除合同，卖方返还已收房款并支付20%违约金

买方违约责任

• 逾期付款超过30日：卖方有权解除合同，没收定金并要求买方按总房款20%支付违约金
• 拒绝过户：卖方有权解除合同，没收定金并要求买方支付20%违约金

四、购房流程时间规划

时间节点	事项	责任人	注意事项
第1天	签订购房意向书，支付定金	双方	保留所有凭证
第2-7天	准备贷款材料，提交银行审核	您	确保材料齐全
第8-20天	银行贷款审批	银行	保持电话畅通
第21天	贷款审批通过，签订正式合同	双方	仔细审查条款
第22-26天	支付首付款	您	保留转账凭证
第27-35天	办理过户手续	双方	缴纳税费
第36天	领取新房产证	您	确认信息无误
第37-40天	银行抵押登记	银行	等待放款
第41天	银行放款	银行	确认到账
第42-45天	交房，支付尾款	双方	完成物业交割

五、购房风险提示与防范

产权风险防范

风险识别：

• 产权人身份造假
• 房屋存在抵押、查封
• 共有权人不同意出售
• 小产权房风险

防范措施：

• 要求查看产权证原件，并到不动产登记中心核实
• 核实产权人身份，必要时要求提供身份证原件比对
• 查询房屋是否存在抵押、查封等限制

贷款风险防范

风险识别：

• 贷款审批不通过
• 贷款额度不足
• 贷款利率上浮
• 放款时间延迟

防范措施：

• 提前查询个人征信报告，确保无不良记录
• 准备充分的收入证明材料
• 选择多家银行进行比较

房屋质量风险防范

风险识别：

• 房屋存在结构性问题
• 隐蔽工程质量问题
• 装修质量问题
• 环境噪音问题

防范措施：

• 聘请专业验房师进行验房
• 仔细检查房屋每一个细节
• 要求卖方提供房屋质量保证书

合同风险防范

风险识别：

• 合同条款不明确
• 违约责任不对等
• 隐瞒重要信息
• 中介操作不规范

防范措施：

• 仔细阅读合同每一条款
• 必要时聘请律师协助审查
• 所有承诺都要落实到书面

六、特别提醒事项

实地看房工具清单

基础工具：

空鼓锤、水平仪、卷尺、手电筒、噪音检测仪

进阶工具：

激光测距仪、相位仪、小镜子、纸巾

记录工具：

笔记本、相机（带时间水印）、录音笔

贷款准备材料清单

身份证明：

身份证、户口本、结婚证

收入证明：

工资流水、收入证明、纳税证明

房产证明：

购房合同、首付款凭证

其他：

征信报告、公积金缴存证明

谈判策略要点

保持冷静，不要暴露强烈购买意愿
充分利用发现的问题作为砍价筹码
设定明确的价格底线，不要轻易突破
必要时可以暂停谈判，给自己思考时间

最终提醒

买房是人生大事，每一个细节都不能放过。建议您在整个购房过程中保持冷静、理性，必要时寻求专业人士的帮助。

祝您顺利买到心仪的房子！